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發表日期：2024-11-01
山東鋼鐵網 [我要打印] [IE收藏]
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1．中央層面：要促進房地產市場止跌回穩，要回應群眾關切
2024年第三季度，我國房地產政策寬松升級。黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，為我國房地產中長期改革發展指明了方向；先后兩次召開的中共中央政治局會議對當前房地產工作作出了具體部署，并提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放出強烈的“穩地產”信號；中國人民銀行、國家金融監管總局等部門發布多項“穩樓市”政策。具體來看：
7月21日，新華社受權發布《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》。《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式；加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求；支持城鄉居民多樣化改善性住房需求；充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準；改革房地產開發融資方式和商品房預售制度；完善房地產稅收制度。
7月30日，中共中央政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。
9月24日，中國人民銀行、國家金融監管總局發布《關于延長部分房地產金融政策期限的通知》，將《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號）中支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日；將《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（銀辦發〔2024〕8號）中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。發布《關于優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。
9月26日，中共中央召開政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
9月27日，中國人民銀行發布《關于優化保障性住房再貸款有關要求的通知》，提出對保障性住房再貸款有關事項進行調整優化，對于金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
9月29日，中國人民銀行發布公告完善商業性個人住房貸款利率定價機制，提出：固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款；浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。
此外，7月31日，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出進一步深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策范圍；8月23日，住建部宣布開展住房養老金試點，研究建立房屋體檢、房屋養老金和房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制等。這些政策對房地產市場未來發展也有重要影響。
2．地方層面：核心城市大幅優化住房限制性政策，三四線城市推進住房“以舊換新”、房票安置等
2024年第三季度，地方累計出臺房地產調控198條。其中，寬松性政策172條，中性政策17條，緊縮性政策9條。政策頻次較二季度略有下降，但政策寬松力度不減，尤其自9月26日中共中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”后，多個核心城市對住房限購、信貸、稅費等政策進行大幅優化。
從調控內容來看，核心城市限制性政策進一步放開，如廣州全面取消住房限購，北京、上海、深圳則進一步優化調整住房限購、信貸、稅費等政策；海南省部分市、縣也優化或者取消了住房限購政策。重點城市還涉及的調控內容有取消普通住宅和非普通住宅標準、取消商品房轉讓限制年限規定、取消新出讓用地限價等；多個城市還提出取消對新建商品住房價格備案要求，銷售價格由開發企業自主調整。三四線城市政策更多集中在推進落實住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持等。除此之外，多地紛紛加入推動收購存量房用作保障性住房的行列。
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房地產市場發展特點
1．供求：主要行業指標邊際改善
2024年三季度，房地產行業仍處于筑底調整階段中，主要指標邊際改善。季度內開發投資累計同比跌幅低位走勢平穩，與上半年末跌幅持平；房屋新開工、企業到位資金、商品房銷售面積及金額同比跌幅均逐月收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平；房屋竣工規模持續收縮，同比跌幅逐月擴大；國房景氣指數從上季度末的92.07回調至92.41。
投資：跌勢走穩。前三季度，全國房地產開發投資78680億元，同比減少10.1%，跌幅與上半年末持平。其中，住宅投資占總投資比重為75.9%，同比減少10.5%。分區域來看，東、中、西部地區跌幅相對較低，分比同比減少9.1%、10.8%、11.9%，東北地區跌幅較大，同比減少20.1%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重的60.2%。三季度，全國房地產開發投資26151億元，較上季度減少14.1%，同比減少8.9%。
開工：仍處低位。前三季度，全國房屋新開工面積56051萬平方米，同比減少22.2%；竣工面積36816萬平方米，同比減少24.4%。三季度新開工面積18028萬平方米，較上季度減少13.1%，同比減少18.9%；季度內累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末收窄1.5個百分點。三季度竣工面積10297萬平方米，較上季度減少8.6%，同比減少30.4%；季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上半年末擴大2.6個百分點。
銷售：跌幅收窄。前三季度，全國商品房銷售面積70284萬平方米，同比減少17.1%；商品房銷售金額68880億元，同比減少22.7%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更大，分別減少19.2%和24.0%。分區域看，各區域銷售面積及金額均表現為下降，東北地區跌幅相對較小，同比分別減少13.3%和14.9%；中部地區銷售面積和金額跌幅最大，同比分別減少19.1%和23.9%。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為46.7%、61.5%。
三季度，全國商品房銷售面積22368萬平方米，較上季度減少11.4%，同比減少11.6%；商品房銷售金額21747億元，較上季度減少15.6%，同比減少16.3%。季度內兩項指標累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末分別收窄1.9個和2.7個百分點。
庫存：小幅減少。三季度末，商品房待售面積73177萬平方米，較上半年末減少717萬平方米。其中，住宅待售面積37679萬平方米，減少608萬平方米；辦公樓待售面積5175萬平方米，減少36萬平方米；商業營業用房待售面積14234萬平方米，減少39萬平方米。
2．價格：環比跌幅總體趨穩，同比跌幅不斷擴大
新房：價格環比跌幅趨穩，同比跌幅持續擴大。7—9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為2座、2座、3座，環比算數平均值分別為-0.65%、-0.73%和-0.71%。7—9月，房價同比上漲的城市數量均為2座，同比算數平均值分別為-5.28%、-5.69%、-6.09%。
二手房：70城價格同、環比全跌，同比跌幅不斷擴大。7—9月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為1座、1座、0座，環比算數平均值分別為-0.80%，-0.95%，-0.93%。7—9月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-8.17%，-8.59%，-9.02%。
3．城市：商品住宅成交量下降，消化周期拉長
三季度，監測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積2992.13萬平方米，較上季度減少20.6%，較去年同期減少21.1%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為281.85萬平方米，其他城市均在200萬平方米以下，成交前十的城市還有青島、廣州、西安、天津、上海、武漢、杭州、北京、南京，成交面積在111萬—195萬平方米之間。
三季度末，重點城市中成都商品住宅庫存面積較大，超過1700萬平方米，嘉興庫存面積最小，為151萬平方米。與去年同期相比，8座城市庫存增加，上海漲幅居首，增加34%；22座城市庫存減少，鄭州跌幅居首，減少15%。消化周期上，僅杭州低于12個月；27座城市在12—36個月之間；2座城市在36個月以上，其中珠海消化周期達45.2個月。一線城市中上海消化周期最短為14.6個月，北京最長為32.5個月。與去年同期相比，30座城市消化周期全部拉長。
土地市場方面， 三季度西安、南京土地成交面積相對領先，為236.92萬平方米和222.00萬平方米，成都、廣州、徐州、合肥在103萬—159萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有重慶、杭州、上海、濟南，在80萬—100萬平方米之間。成交金額方面，上海以376.77億元領先其他城市，其次廣州、北京超過300億元，南京、杭州、西安、成都在216億—274億元之間，位于成交金額前十位的還有合肥、常州、武漢，在75億—129億元之間。
4．企業：銷售業績持續下降 投資意愿低迷
業績：持續下降。1-9月百強房企實現銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%。TOP100房企銷售操盤金額門檻同比下降39.0%至49.9億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為640.0億元、258.5億元、178.3億元、106.3億元，同比分別下降49.7%、46.6%、41.1%、43.3%。前三季度累計操盤金額超千億元的企業有6家，分別為保利發展（600048）、中海地產、綠城中國、萬科地產、華潤置地，招商蛇口（001979）。
投資：意愿低迷。1-9月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%。新增土儲貨值百強門檻為37.7億元，同比下降29%；10強房企占總新增貨值的56%，11-20占比8%，21-30占比12%。1-9月，有14家房企拿地金額超百億，保利發展、建發房產和綠城中國拿地金額超過350億元，位列前三。
融資：規模減少。1-9月，克而瑞研究中心監測的65家典型房企的累計融資總量為3585.37億元，同比減少27.3%。新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個百分點，境內債券融資成本2.97%，較2023年全年降低0.51個百分點。
到位資金：跌幅收窄。前三季度，房地產開發企業到位資金78898億元，同比減少20.0%。其中，國內貸款11466億元，下降6.2%；利用外資29億元，下降19.9%；自籌資金28680億元，下降9.1%；定金及預收款23593億元，下降29.8%；個人按揭貸款11079億元，下降34.9%。三季度，企業到位資金25360億元，較上季度減少8.9%，同比減少13.4%；季度內累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末收窄2.6個百分點。
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當前產業存在的問題
1、 樓市新政集中推出，但購房消費預期短期依然不樂觀
季度末各類救市政策迭出，包括降低存款準備金率、降低LPR利率、降低存量住房貸款利率、降低二套房首付比例、加大保障房建設的資金支持、為股市提供流動性等。這些措施已經實施或即將出臺，目的是降低購房成本和購房門檻，增強市場信心。我們認為這些措施是有利于樓市發展的，可以部分扭轉市場螺旋向下的趨勢。不過，市場的三尺之冰不是一日形成的，同樣也不可能一日就能解開。購房力的釋放，既有稅費、首付比例這些外在因素的影響，更有需求剛性、偏好、緊迫度等內在因素的制約。僅就住房需求剛性這一點講，現在城鎮人均住房建筑面積近40平米，且住房保障水平也越來越高，市場“供不應求”狀態早已徹底轉變。購房消費預期短期是不樂觀的，也沒有短期完全扭轉的現實性，要做好即便政策寬松到底，樓市需求總量依然下行，價格依然波瀾不驚的心理準備。
2、房企對項目前景盲目樂觀漲價不可取
通過觀察，近期涉及房地產供求關系變化的短期因素有改善，資本或資金正在重新對中國資產進行定價，股市和樓市兩個最大的資金蓄水池開始被攪動起來，很有可能改變市場預期。中央定調房地產要“嚴控增量”，說明管理層延續了“樓市供求關系存在重大變化”這一看法，去庫存是主線。開發商群體的競合態勢，不會因為政策好轉而出現本質的變化，依然要以“活下去”為核心訴求。如何“活下去”，是跟著政策的東風隨波逐流，老毛病不改，能撈一把是一把，見勢漲價?還是培本固元，迅速抓住可能出現的“機會窗口”，以回收現金流為主，把心思放到“優化存量”“提高質量”上去。這應該是每個有長期戰略的房企需要去思考的。在總量“過剩”的情況下，“提高質量”對應的是要求開發商多建好房子。目前看市場上的好房子還是緊缺，希望今后開發商集中有限資源建“好房子”，小而美的，個性化的，體現地方特色的，高品質的，科技綠色的改善型住房。
3、專項債支持地方閑置土地和存量住房收儲，力度及利好有不確定性
財政部表態要運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具支持推動房地產止跌回穩。其作用方向主要是回收閑置土地、收購存量商品房，優化一級及二級市場的供求關系。對房地產市場而言有重要意義，是實實在在的財政紓困措施。不過仍然存在較大不確定性影響政策效果。首先是專項債資金規模是多少，參與條件是否是便于市場主體的，投向對象能否惠及更大范圍的房地產開發主體？二是收儲閑置土地和存量房的價格如何確定，回收的土地和住房用作再出讓和保障房，是否能夠高效盤活這些資產，能否實現資金平衡，是否會形成新的地方債務累加？三是如果較低的收儲價格是否扭曲市場價格，導致資源配置不合理，不利于市場企穩。
4、當前政策難以推進三四線城市去庫存、穩市場
目前出臺的各項去庫存政策，無論棚改貨幣化安置還是收儲存量土地和住房，都是解決大城市進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題。對于本來產業薄弱、人口流出的三、四線城市而言，保障房需求量小，過去積累的大量庫存很難消化。本次貨幣化安置重回房地產，涉及的城市面更窄、規模更小，不可能像2015年時直接激活商品房銷市場，解決三、四線城市庫存高企的問題。更為嚴重的問題是，很多小城市房子完全喪失流動性，賣出難也租不出去，持有者面臨高持有成本低收益的困境，房價下行的壓力不減，市更是難以扭轉。
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2024年四季度房地產市場走勢預判
1．全面細化支持政策。四季度行業政策重點圍繞“穩市場”“保交房”“去庫存”核心任務，10月中旬住建部、財政部等多部門已經明確了相關政策方向，四季度將加速落實細化。加快出臺支持盤活閑置土地和存量商品房的具體舉措；對房地產企業提供更多融資支持，緩解資金壓力，落實“白名單”項目擴圍，做到“應進盡進”“ 能早盡早”。地方層面，北京、上海、深圳全面放開限購的可能性不大，各地方在財稅補貼、公積金貸款、落戶條件等方面仍有寬松空間；更多城市放開商品房價格管控，由企業根據市場情況定價銷售。
2．市場有望持續改善。四季度行業主要指標改善趨勢有望延續，開發投資同比跌幅有所收窄，但收縮幅度不會太大。政策大力支持下，居民置業信心有所恢復，核心城市銷售市場有望率先筑底企穩，對全國銷售市場形成一定支撐，銷售面積及金額同比跌幅進一步收窄，但整體規模年內難回上升區間。房價走勢有望止跌企穩，但不同城市和區域存在差異。在“嚴控增量、優化存量”的背景下，土地市場供應節奏進一步放緩，優質地塊的熱度可能會大幅提升，市場競爭加劇。
3．企業聚焦有效銷售和去庫存。四季度，開發企業在投資拿地態度將持續謹慎，聚焦核心城市、核心區域，優化資源布局。將把握住地方收儲未開發土地和存量商品房、“白名單”項目信貸規模增加等政策機遇，將工作重點放在去庫存、優化資產結構、推進保交房等方面。抓住年末政策窗口實現有效銷售，更多的關注市場預期和購房者信心變化，謹慎項目銷售定價，采取靈活的營銷策略沖刺全年銷售目標。在行業整體盈利下降背景下，房企依然會積極探索產業鏈上下游新業務，培育第二增長曲線，提升企業盈利能力。
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